Земельний пай, що роками лежить під парою замість золотих колосів, або навпаки — родюча нива, яку орендар перетворив на смітник. Такі історії чуєш від фермерів на кожному кроці, і питання “чи можна розірвати договір оренди землі” лунає дедалі гучніше. Відповідь проста й водночас хитра: так, достроково розірвати можна, але тільки за згодою сторін або через суд за чіткими підставами з Земельного кодексу та Закону “Про оренду землі”. Односторонній розрив — рідкість, якщо в договорі не прописано інакше, бо закон захищає стабільність відносин. У 2026 році, з урахуванням ринку землі та воєнних реалій, процес став ще гострішим, але й прозорішим завдяки онлайн-реєстрам і практиці Верховного Суду.

Представте типовий сценарій: орендодавець-пайовик помічає, що орендар пропустив платежі двічі поспіль. Або навпаки, орендар хоче повернути ділянку, бо ціни на зерно впали, а земля потрібна для нового проекту. Тут вступають у силу статті 31–32 Закону “Про оренду землі” та пункт “д” частини 1 статті 141 Земельного кодексу України. Систематична несплата — ключова підстава, де “систематична” означає два і більше випадків. Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 чітко розставив акценти: повна несплата двічі — достатньо для розірвання, часткова вимагає доведення істотності.

Але не поспішайте з позовом — спочатку спробуйте домовитися. За згодою сторін угода нотаріально посвідчується, реєструється в Державному реєстрі речових прав, і справа закрита без суду. Це найшвидший шлях, особливо коли обидві сторони втомилися від паю, що став тягарем.

Способи припинення договору оренди землі: від добровільної згоди до судового вердикту

Договір оренди землі припиняється не лише розірванням, а й закінченням строку, викупом для суспільних потреб чи смертю орендаря без спадкоємців. Але фокус на достроковому розриві — це дует: позасудовий і судовий. Позасудовий варіант сяє простотою: сторони підписують угоду про розірвання в тій самій формі, що й основний договір (письмово, нотаріально для паїв). Потім — реєстрація припинення права оренди через “Дію” чи ЦНАП. Термін — до 30 днів, безплатно для фізосіб.

Судовий шлях — для конфліктів. Орендодавець чи орендар подає позов до господарського чи цивільного суду за місцем ділянки. Докази: акти 검사цій, виписки з реєстрів платежів, фото порушень. Суд враховує, чи порушення істотне — тобто чи позбавило воно сторону очікуваних благ, як пише Цивільний кодекс у статті 651.

Ось таблиця основних способів для наочності:

Джерела даних: zakon.rada.gov.ua (Закон “Про оренду землі”), reyestr.court.gov.ua (судова практика). Таблиця показує, що позасудовий шлях економить нерви й гроші, але суд — єдиний вихід при упертості опонента. Перехід до наступного блоку: а що саме штовхає до розриву?

Підстави для дострокового розірвання: детальний розбір норм і нюансів

Законодавство не дає карт-бланш на розрив “бо набридло”. Підстави — як міцні ланцюги: систематична несплата орендної плати (два рази й більше, п. “д” ч.1 ст.141 ЗКУ), нецільове використання (наприклад, будівництво на сільгоспземлі), знищення ґрунту чи рослинності (ст.25 Закону “Про оренду землі”). Для орендаря — невиконання орендодавцем обов’язку передати ділянку чи провести межевання.

Істотне порушення — зірка ЦКУ (ст.651): якщо орендар недоплатив частково, суд оцінює, чи це “значно позбавило” орендодавця прибутку. У постанові ВС від 17 квітня 2025 року у справі №904/186/23 визнали недійсним договір через фіктивність, бо орендар не користувався землею. Або зміна обставин (ст.652 ЦКУ): війна зруйнувала логістику, ціни впали — суд може розірвати, якщо сторони не дійшли згоди.

• Несплата: Повна двічі — розрив автоматично через суд. Часткова — доказуйте істотність (акти, розрахунки втрат).
• Нецільове використання: Акти Держпродспоживслужби чи екологічні перевірки як докази. Приклад: орендар висадив ліс на ріллі — привіт, суд.
• Знищення об’єкта: Повінь чи careless тракторизм — орендар платить за рекультивацію.
• Воєнний стан: Примусове вилучення для ЗСУ (Закон про воєнний стан), але компенсація обов’язкова.

Цей список — не вичерпний, бо договір може додати свої (наприклад, річний ліміт на суборенду). Головне — фіксуйте порушення нотаріально чи через інспекції, бо слова в суді — як вітер у полі.

Покроковий план для орендодавця: як повернути свою землю

Ви — власник паю в Полтавщині, орендар з Київської агрофірми забув про платежі. Перший крок: письмове повідомлення про порушення з вимогою виправити за 30 днів (рекомендовано договором чи ст.24 Закону). Другий: акт порушення (з сусідами чи землевпорядником). Третій: позов до суду з доказовим пакетом.

1. Зберіть докази: виписки банку, акти, фото супутникові з Land.gov.ua.
2. Повідомте орендаря рекомендованим листом (з описом вкладення).
3. Подайте позов: госпсуд для юросіб, цивільний — для фізосіб. Держмито — 1,5 прожиткових мінімумів.
4. Реєструйте рішення в реєстрі прав — оренда зникає автоматично.
5. Якщо опір — виконавча служба з примусовим виселенням.

У 2025 році через портал “Дія” подано понад 10 тисяч заяв на припинення оренди — процес спростився, але суди забиті справами про паї. Терпіння окупається: повернена земля в 2026 коштує в середньому 40–50 тис. грн/га на аукціоні.

Права орендаря: коли можна вимагати розірвання від власника

Орендар не жертва — він може розірвати, якщо власник не передав ділянку вчасно чи заблокував доступ. Або якщо земля деградувала: ерозія, забруднення. Ключ — доведіть порушення ст.24 Закону: орендодавець мав забезпечити стан ділянки. Приклад: пай без меж, бо власник не оплатив геодезію — суд розриває з компенсацією витрат орендаря.

Особливість ринку після 2021: автоподовження договорів до 50 років. Щоб розірвати, сповістіть за місяць до кінця строку. У воєнний час — нюанси з суборентою для переселенців.

Наслідки розірвання: гроші, земля і репутація

Розірвали — і що далі? Орендар повертає ділянку в первинному стані: рекультивація за його рахунок, якщо пошкодив. Орендодавець, якщо винен, платить за несформовані паї чи недбалість. Збитки: орендна плата за 6 місяців для сільгоспземлі з ініціативи орендаря. У 2026 ціни злетіли — середня оренда 8–12% нормативної, тож ставки високі.

Не забудьте реєстрацію: без неї право оренди “вішається” як привид. Штрафи за самозахоплення — до 170 тис. грн. А репутація: агрохолдинги чорнять “ненадійних” пайовиків у базах.

Тренди 2026: ринок землі, воєнний стан і цифровізація

З 2021 ринок відкрився, угоди на 340 тис. га в 2025 — орендари скуповують паї, але спори ростуть. Воєнний стан продовжено: вилучення для фронту з компенсацією, суборенда спрощена. Цифровізація через “Дію” — 70% припинень онлайн. Тренд: кластерні договори на 10 тис. га, де розрив складніший через солідарну відповідальність.

Порада від практика: інвестуйте в геодезію заздалегідь, фіксуйте платежі в app. Земля — не просто ґрунт, а інвестиція, що годує покоління. Якщо пай пустує — аукціон на OLX Земля, і нова угода з кращими умовами.

Земельні баталії тривають, але з законом на боці ви — переможець. Слідкуйте за оновленнями в реєстрі — завтра може з’явитися нова постанова ВС, що змінить гру.